作者：公子不悔

　　​01

　　终于轮到广州了。

　　事实上，在深圳率先发布二手房官方指导价后，在宁波、成都、西安、东莞等城市跟进后，在上海也提出要官方核验二手房价格后，市场都在等着广州的动作。

　　该来的还是来了，尽管显得有点晚。昨天（8月31日），广州市住建局发布《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。

　　所谓二手房官方指导价，就是市政府给二手房定下一个价格。

　　新房由于需要备案审核，所以价格实际上是由政府定。但二手房的价格本来是由业主定，定高定低都由他们，现在不行官方统一给到了每个小区的指导价，业主和中介必须按照这个价格挂牌和成交，即便不按照这个价格成交，银行也得按照这个价格进行贷款计算。

　　官方给出的二手房官方指导价，是根据该小区过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素综合计算而得。

　　以深圳、宁波、成都等城市的情况来看，市政府公布的二手房官方指导价大概是之前挂牌价的8折左右。

　　不过，与深圳全部小区建立二手房交易价格发布机制所不同的是，广州并非全境，而是针对成交活跃的热点区域。

　　昨天广州发布的首批96个小区的二手房官方指导价，54个在天河，23个在黄埔，8个在番禺，7个在海珠，4个在越秀。荔湾、南沙、白云、增城、花都、从化，暂无二手小区被点名。后续其他热点楼盘二手房官方指导价也会相继公布。

　　02

　　其实，广州早就应该出台二手房官方指导价了。因为这座城市的房价，直到今天都没消停。

　　过去两年，广州在不断降低人才落户门槛，并为人才大开购房的方便之门背景下，广州的房价进入了快速补涨阶段。尤其是人口增长最猛的黄埔区和人才购房最宽松的南沙区。

　　根据黄埔区披露的消息显示，2020年广州市净增50万人口，其中三分之一流入黄埔。同期的房价，从2019年的2.5万元/平米拉升到了2020年年末的3.1万元/平米，涨幅高达24%。

　　南沙方面，去年商品住宅成交199万㎡，同比增加41%，创历史新高。房价从2.4万元/平方米左右涨到了如今的单价3万+。涨幅非常猛，尤其是明珠湾和南沙湾和万顷沙片区。

　　为此，今年4月份，广州收紧政策，要求人才购房也需要提供1年社保或纳税证明。同时，越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

　　近日，广州又取消了黄埔区的人才购房政策，并进一步收紧了南沙的人才购房政策。

　　在4月份加磅调控之后，广州还不断给楼市加息。截止到目前，广州已经5次上浮了首套房与二套房的贷款利率。

　　目前，广州的首套房贷款利率高达5.85%，位居四个一线城市首位。二手房贷款利率高达6.05%，同样位居四个一线城市之首，其是唯一一个冲破“6”的城市。

　　制图：城市财经

　　在调控收紧，金融政策收紧的背景下，广州的成交量确实冷静下来了。

　　数据显示，5月份广州二手房成交量10524套，环比大跌了3成，价格方面环比也下跌了3.84%。其中，南沙、增城、黄埔三个区成交量腰斩。

　　7月份，广州二手房成交量虽然较6月份有所增加，但仍处在低位。

　　但是，广州的房价依旧没有转向，不但没有转向，涨幅在7月份之前基本位居全国前列。7月份，广州新房环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.6%。

　　从去年年初至今，广州新房上涨了10.5%，涨幅位居全国第二。二手房累计涨幅12.1%，位居第一。

　　正因如此，广州的刚需客，正期待着二手房官方指导价的到来。

　　03

　　关键问题来了，二手房官方指导价会改变广州的房价吗？本号的观点是，会的。

　　强悍如深圳，都因为二手房官方指导价，而改变了走向。在他之后跟进的宁波、成都，也同样进入了量价齐跌模式。7月份跟进的西安，目前二手房也已经冷却。

　　从昨天广州公布的首批96个小区的二手房官方指导价来看，很多小区的价格与之前的挂牌价相比，跌了50%，大多数小区的价格，一夜之间回到了两年前。

　　比如天河区的凯旋新世界，之前的挂牌价是174873元/平方米，昨天公布的参考价是88311元/平方米，跌幅高达49%。天河的中海花城湾、保利心语花园、中海景晖华庭等高价盘，单价均下跌了几万块。

　　当然，以深圳的情况来看，业主们不一定会按照参考价去交易，很有可能还是按照实际挂牌价成交。

　　但二手房官方指导价的威力，就在于此，无论你是按照什么价格成交，银行给予贷款只认二手房官方指导价。

　　以公布的96个小区中，此前挂牌价最高的天河区中海花城湾来举例子说明。该小区之前贝壳的挂牌价是174873元/平方米。

　　在二手房官方指导价发布之前，假如张先生以刚需的身份买了一套100平米的，总价就是1748.73万元。首付30%，524.49万元，需要向银行贷款1224.24万元。也就是说，在二手房官方指导价发布之前，张先生花524.49万就可以撬动这套房子。

　　二手房官方指导价发布之后，业主仍以之前的挂牌价卖给了张先生，也即张先生仍要以1748.73万元的总价拿下他。

　　但是，银行却只认92641元/平方米的指导价，在银行眼中，这套房总价是926.41万元。银行给予70%的最高贷款，是按照926.41万计算，也即银行最高只能给张先生648.487万元。

　　也就是说，张先生需要自己支付的首付款是1748.73-648.487=1100.243万元。

　　发布前524.49万的首付就可以撬动。发布后需要1100.243万元的首付款，才能买得到。这相当于给楼市降杠杆了。

　　威力是巨大的，在这威力之下，很多人会望而却步，需求瞬间会消失很多。瓦解需求之后，成交量会大跌，房价也会松动。这就是深圳、宁波、成都等城市量价齐跌的原因。

　　广州，也逃不掉。

　　因此，本号对于广州未来一段时间的购房建议是，二手房尽量别碰。核心片区的新房，比如天河、白云、越秀、黄埔等核心板块的新房，仍可以买。